Toàn cảnh dòng vốn FDI vào bất động sản 10 năm qua

Tập đoàn JLL vừa có báo cáo cho biết trong 10 qua, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) rót vào thị trường bất động sản (BĐS) đạt 53,2 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 17% tổng vốn FDI đăng ký vào tất cả các ngành.

Lượng FDI vào Việt Nam trong ba năm gần đây (2015 - 2017) không ngừng tăng so với giai đoạn giảm liên tiếp trước đó và phần lớn vốn được triển khai vào các dự án. JLL nhận định FDI trong những năm gần đây nhắm đến các dự án thực tế được cam kết triển khai hơn là nắm giữ để thu hút các đối tác đầu tư.


Theo báo cáo này, Việt Nam trở thành thỏi nam châm thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu là các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hongkong, Đài Loan và Trung Quốc, chiếm 73,9% trong tổng FDI của tất cả các ngành công nghiệp bao gồm bất động sản.


Với nhu cầu mở rộng đầu tư tại Việt Nam, các doanh nghiệp châu Âu này cũng đang gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.

Nhà đầu tư Mỹ cũng nắm vai trò quan trọng với vị trí thứ ba trong tổng vốn đầu tư FDI tại thị trường Việt Nam. Điển hình là quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus có trụ sở tại New York đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam. Phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục bất động sản bao gồm thương mại, khách sạn, và công nghiệp.

Thị trường nhà ở cao cấp là lựa chọn hàng đầu của vốn FDI

Năm 2008, tài chính toàn cầu suy thoái, lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25%, và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng giảm lại. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014.

JLL cho biết thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land (dự án Nassim), Fraser Centrepoints (dự án Q2 Thảo Điền) hoặc Mappletree (One Veranda). Đây không phải là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường Việt Nam mà là đầu tư mở rộng mảng bất động sản nhà ở ngoài mảng đầu tư truyền thống xây dựng/sở hữu các tòa nhà văn phòng hạng A/hoặc B tại các TP lớn.

Ngoài ra, thị trường cón đón nhận các nhà đầu tư khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2.

Mở rộng dòng vốn vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân

Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Ví dụ, nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang.

Theo xu hướng này, nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.

BĐS thương mại có vốn FDI gia tăng nguồn cung qua các năm

Với tổng nguồn cung văn phòng TP HCM cách đây 10 năm khoảng 650. 000 m2 thì đến nay, con số này đã gấp 3 lần. Trong đó, nguồn cung từ các tòa nhà văn phòng có vốn góp FDI tăng lên đến 500.000 m2, gấp đôi trong 10 năm trở lại đây.

Thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể của nguồn cung hạng A từ các chủ đầu tư có vốn FDI như Vietcombank tower, Saigon Centre (Giai đoạn 2) và Deutsches Haus. Không chỉ là những mảng kinh doanh văn phòng truyền thống, thị trường văn phòng đón nhận thêm những khái niệm đầu tư mới đa dạng như văn phòng chia sẻ (co-working spaces) hoặc văn phòng dịch vụ (serviced offices).

JLL dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục tăng, do (1) thay đổi nhân khẩu học và phương thức làm việc; (2) các doanh nghiệp đòi hỏi yếu tố linh hoạt trong hợp đồng thuê của họ do những thay đổi nhanh chóng trong môi trường kinh doanh.

Năm 2018 đánh dấu một chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường bất động sản và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục.

Với tất cả các phân tích trên, JLL dự đoán thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng. Hoạt động mua bán sát nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới. Các tài sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là phân khúc có sức hút mạnh mẽ. Việc thiếu hụt các khu nhà máy kỹ thuật cao, không gian kho vận hậu cần hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ khách thuê nước ngoài thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của ngành công nghiệp này. Chính vì vậy, ngành công nghiệp và kho vận tại Việt Nam vẫn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài trong năm nay.