Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Moscow ngày càng giảm

Do sự mất giá của đồng RUB cùng với nhu cầu tiêu dùng ngày càng giảm, Moscow đã đánh mất vị trí trong Top 3 các thành phố có giá thuê mặt bằng kinh doanh đường phố đắt nhất Châu Âu. Hiện nay, chủ mặt bằng buộc phải nhượng bộ bằng cách ký lại các hợp đồng cho thuê theo đồng RUB. Tuy nhiên, các nhà bán lẻ cho rằng, các chủ mặt bằng cần phải tính toán giá cho thuê căn cứ vào doanh thu của cửa hàng.


Theo kết quả nghiên cứu của công ty tài chính JLL, kết thúc năm 2014 Moscow đã rớt khỏi Top 3 thành phố có giá thuê mặt bằng kinh doanh đắt nhất Châu Âu với giá thuê trung bình năm giảm 25% xuống còn 4500 USD/m2. Hiện nay, giá thuê mặt bằng tại Moscow xếp sau các thành phố như Paris (21.700 USD/m2), London (16.500 USD/m2) và Munich (5200 USD/m2).

Điều này được giải thích bởi sự mất giá của đồng RUB và nhu cầu tiêu dùng giảm trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn. Chính vì vậy, hiện nay chủ các mặt bằng cho thuê đang có những nhượng bộ nhất định đối với các nhà bán lẻ. Trong đó đáng kể nhất là có tới 90% số các hợp đồng thuê mặt bằng được định giá bằng đồng RUB. Với 10% còn lại được định giá bằng ngoại tệ, các bên cũng thống nhất định mức giới hạn tỷ giá. Tuy nhiên, hiện xu hướng này vẫn mới chỉ dành cho các trung tâm thương mại lớn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong thời gian tới khách thuê có thể đề nghị với chủ mặt bằng công thức tính giá cho thuê mới, đó là một khoản nhỏ tiền thuê cố định cộng thêm phần trăm doanh số bán hàng. Mặc dù công thức tính giá cho thuê như vậy là không có lợi cho chủ mặt bằng, bởi lẽ doanh số bán lẻ đường phố liên quan trực tiếp đến mật độ đi lại, giao thông, và điều này không thể dự báo trước, song trong bối cảnh hiện nay, các chủ mặt bằng có lẽ cũng không còn sự lựa chọn nào khác. Theo các số liệu thống kê, trong năm 2014, số lượng mặt bằng trống không có người thuê tăng 3%, từ đầu năm 2015 đến nay tiếp tục tăng 1-1,5%. Theo dự báo, đến giữa năm nay số lượng mặt bằng ế ẩm tại các con phố thương mại chính của Moscow sẽ lên tới 10-15%.

Chia sẻ về tình hình thuê mặt bằng hiện nay, ông Denis Stenko – Giám đốc phát triển của Tập đoàn Inventive Retail Group (phát triển các cửa hàng re:Store, Samsung, Sony, Nike và Lego, Prenatal) cho biết, nếu như trước tháng 8/2014 có tới 70% hợp đồng thuê mặt bằng của hãng được định giá bằng USD, thì hiện nay con số này chỉ là 10%. Trong khi đó, đối với công ty Svyaznoi, theo phó Tổng giám đốc Ylya Smirnov, đã có tới 98% số hợp đồng thuê mặt bằng của hãng được ký lại và chuyển qua thanh toán bằng đồng RUB. Còn đối với một ông lớn khác là Evroset, theo phó Tổng giám đốc Vladimir Bychek, hiện số hợp đồng thuê mặt bằng của công ty được định giá bằng ngoại tệ chỉ chiếm 1,5-2%, và hiện chúng cũng đang được cân nhắc lại.

Về giá thuê mặt bằng cụ thể, theo số liệu của công ty JLL, đa số các đối tượng khách hàng đều xem xét cắt giảm chi phí: các ngân hàng giảm 40% xuống mức 600 nghìn RUB/tháng cho diện tích 100-500 m2, các nhà hàng giảm 34% xuống 2 triệu RUB/tháng cho 600 m2 trở lên, các siêu thị giảm 10% xuống 900 nghìn RUB/tháng cho 1000 m2. Tuy nhiên, nhu cầu và giá cả đối với mặt bằng cho thuê tại các địa điểm cũng không giống nhau: nếu như tại đường Tverskaya giá thuê giảm 40%, thì tại đường Kuznetsky Most hay Nikolskaya giá hầu như không thay đổi. Theo dự báo của công ty JLL, trong năm 2015 những tuyến phố được thuê nhiều nhất sẽ là Pyatnitskaya, Maroseika và Pokrovka (Moscow)./.