Cần cảnh giác khi đầu tư vào Bất động sản du lịch Đà Nẵng

Nguồn cung bùng nổ

Trong những năm gần đây TP Đà Nẵng đã được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, với hệ thống giao thông đường bộ, đường thủy và hàng không giúp cho việc di chuyển đi lại ngày càng thuận tiện, dễ dàng hơn. Không những vậy, với lợi thế là một TP du lịch biển thuộc Top đầu của cả nước đã đưa Đà Nẵng trở thành một điểm đến ưu tiên của khách du lịch trong và ngoài nước với số lượng gia tăng không ngừng theo các năm.

Bên cạnh đó, TP Đà Nẵng là nơi diễn ra nhiều sự kiện lễ hội lớn và được Chính phủ Việt Nam đưa vào lựa chọn ưu tiên, là nơi diễn ra các hội nghị mang tầm quốc tế... Chính những lý do trên đã tác động mạnh mẽ của thị trường BĐS Đà Nẵng, trong đó phân khúc BĐS Du lịch nổi lên trở thành điểm nóng thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Trong phân khúc BĐS Du lịch tại Đà Nẵng được chia thành hai nhóm: Nhóm kinh doanh cơ sở lưu trú là hệ thống khách sạn và nhóm kinh các dự án là những căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng.

Đối với cơ sở lưu trú, theo số liệu tổng hợp của Văn phòng UBND TP Đà Nẵng tính đến tháng 5/2017 trên địa bàn thành phố có 599 cơ sở lưu trú với gần 22.400 phòng, trong đó cơ sở lưu trú hoạt động theo mô hình khách sạn chiếm 95%.

Trong 3 năm từ 2014 - 2016 mỗi năm có thêm khoảng 2.000 phòng khách sạn gia nhập thị trường lưu trú Đà Nẵng, riêng trong năm 2016 có thêm 85 cơ sở lưu trú du lịch đăng ký hoạt động với số phòng tăng thêm gần 3.100 phòng. Số lượng cơ sở lưu trú và phòng khách sạn tăng bình quân từ 10 - 14%/năm.

Số liệu thống kê của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, trong nửa cuối năm 2016 Đà Nẵng đã có thêm 3 dự án khách sạn gia nhập thị trường cung cấp thêm trên 1.300 phòng. Dự kiến từ nay đến hết năm 2018 sẽ có thêm 35 dự án với hàng chục nghìn phòng mới gia nhập thị trường.

Đối với nhóm bất động sản nghỉ dưỡng, Đà Nẵng đang là địa phương đứng thứ hai cả nước sau Nha Trang (Khánh Hòa) về quy mô và số lượng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển với gần 1.200 biệt thự và 3.400 căn hộ đã được giao bán trong năm 2016.

Phân khúc BĐS Du lịch tại Đà Nẵng đã phát triển mạnh mẽ trong thời gian qua, thống kê của Công ty CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, trong hai năm 2015 – 2016, số lượng các dự án BĐS du lịch tại Đà Nẵng đã phát triển bằng 05 năm trước cộng lại. Chính sự phát triển nóng như vậy đã dẫn đến nguy cơ rủi ro khi đầu tư.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Đại diện Phòng Quản lý cơ sở Lưu trú - Sở Du lịch Đà Nẵng cho biết, đối với phân khúc khách sạn đạt 4 - 5 sao, đặc biệt là khách sạn nghỉ dưỡng có công suất buồng phòng đạt bình quân 75% trong năm. Khách sạn hạng 3 sao vào mùa thấp điểm chỉ đạt 35% công suất, đặc biệt đối với khách sạn quy mô nhỏ hạng 1 - 2 sao mùa cao điểm cũng chỉ đạt 50% và mùa thấp điểm đạt 25% công suất.

Do hệ thống lưu trú mọc lên ngày càng nhiều, dẫn đến sự cạnh tranh ngày càng lớn trong quá trình cung cấp dịch vụ. Các cơ sở đua nhau giảm giá thành dịch vụ khiến cho chất lượng phục vụ ngày càng đi xuống. Trong đợt kiểm tra quý I/2017, Sở Du lịch Đà Nẵng đã nhắc nhở trên 50 khách sạn, xử phạt 14 đơn vị không đảm bảo chất lượng theo hạng sao... Trong đó, 18 khách sạn không đảm bảo tiêu chuẩn đã bị chuyển hạng và 10 khách sạn bị hạ hạng sao.

Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, tổng số sản phẩm được giao dịch trên thị trường trong thời gian từ tháng 8/2016 đến tháng 5/2017 khoảng 5.700 sản phẩm. Tuy nhiên, trên 80% giao dịch thành công là khách hàng đến từ Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh thành khác, nhóm khách hàng này phần lớn mua với mục đích kinh doanh nên đã gây ra hiện tượng bong bóng bất động sản tại Đà Nẵng trong thời gian qua.

Các chủ đầu tư bung tiền gom sản phẩm sau đó thuê đội ngũ môi giới thổi giá, khiến cho giá đất nền đặc biệt là khu vực phía đông Đà Nẵng có thời điểm tăng đến trên 300% giá trị. Khi sản phẩm được chuyển qua nhà đầu tư thứ cấp thì bong bóng bị vỡ dẫn đến tình trạng vỡ nợ của nhiều nhà đầu tư thứ cấp; bên cạnh đó nhiều chủ đầu tư còn lách luật để giao dịch sản phẩm và huy động vốn khi dự án chưa đảm bảo tính pháp lý, khiến cho người mua hoang mang, lo lắng và tốn kém tiền bạc chờ đợi khi dự án chưa được chính quyền cấp phép.

Giải pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng

Trong thời gian qua, rất nhiều dự án BĐS nói chung và BĐS Du lịch nói riêng tại Đà Nẵng triển khai xây dựng và huy động vốn khi chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan. Vì vậy, để khuyến cáo và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng từ đầu năm 2017 đến nay, UBND TP Đà Nẵng đã tiến hành công khai các dự án đủ điều kiện hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và các dự án căn hộ, biệt thự, nhà liền kề đủ điều kiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Tất cả các dự án đủ điều kiện pháp lý để tiến hành giao dịch, chuyển nhưỡng đã được Lãnh đạo UBND TP Đà Nẵng ký và công khai trên cổng thông tin điện tử của TP và trang thông tin điện tử của các sở ngành liên quan.

Đại diện Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, trên thực tế từ sự việc chạy theo lợi nhuận của nhiều nhà đầu tư đã khiến cho người dân và các tổ chức khi mua bán đất nền gặp nhiều thiệt hại. Những dây dưa về giấy về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ảnh hưởng nhiều đến tâm lý và phát sinh thêm nhiều chi phí của người dân. Việc UBND TP Đà Nẵng ký quyết định và công bố công khai các dự án đủ điều kiện về pháp lý để người dân và các tổ chức biết thông tin, chủ động trong việc mua bán, vừa đảm bảo quyền lợi của người mua, đồng thời cũng đảm bảo cho thị trường BĐS Đà Nẵng được phát triển một cách lành mạnh, bền vững.

DOÃN THÀNH